Wat vooraf ging.
In het voorjaar van 2017 ging er een schokgolf door de immobiliënsector in België. Het Antwerpse Hof van beroep had immers geoordeeld in een Arrest van 19 december 2016 dat een overeenkomst tot verkoop van een onroerend goed niet geldig tot stand kan komen via e-mail. Nochtans mailen makelaars, kopers, verkopers, en notarissen er flink op los bij de onderhandelingen over de verkoop van onroerende goederen, en aanvaarden kopers vaak een aanbod via mail.
Omdat deze uitspraak niet meer aangepast is aan de hedendaagse praktijk, heeft Minister van Digitale Agenda een Wetsontwerp gemaakt dat de verkoop van onroerend goed via e-mail mogelijk moet maken. Dit ontwerp van wet is ondertussen goedgekeurd en sinds 20 oktober 2018 is het zo dat een e-mail juridisch voldoende bewijs levert bij de aankoop van een woning.
Wanted Law analyseert voor u de voorafgaandelijke juridische context.
Wat zegt het Arrest van 19 december 2016 van het Hof van beroep te Antwerpen?
Het Antwerpse Hof van beroep verwierp de verkoop van een onroerend goed via e-mail op basis van de overtuiging dat een koopovereenkomst betreffende een onroerend goed een plechtige overeenkomst is: een loutere wilsovereenstemming zou niet langer meer volstaan voor de geldigheid van een verkoopovereenkomst. Nochtans hebben juristen altijd geleerd dat een verkoopovereenkomst een zogenaamde consensuele overeenkomst is, nl. een overeenkomst die rechtsgeldig tot stand komt door de loutere wilsovereenstemming tussen partijen. Dit betekent voor een verkoop dat verkoper en koper het eens zijn over de essentiële bestanddelen van de overeenkomst (art. 1583 BW). Het Hof stelt dat de verkoopovereenkomst betreffende een onroerend goed “eerder een plechtige overeenkomst is geworden”, zijnde een contract dat maar geldig is mits vervulling van één of meerdere formele vereisten. Het Hof ziet met name een probleem in de toepassing van het Bodemdecreet: koper en verkoper moeten een geschrift opmaken (een onderhandse akte) om de inhoud van het bodemattest te kunnen opnemen in de verkoopovereenkomst. Daarom is de enkele wilsovereenstemming tussen koper en verkoper niet langer voldoende, aldus het Hof.
Een tweede argument van het Antwerpse Hof van Beroep om de verkoop van een onroerend goed via e-mail te verwerpen, was de toepassing van de artikelen XII.15 en XII.16 van het Wetboek Economisch Recht.
Art. XII.15 van het Wetboek Economisch Recht bepaalt als principe dat (alle) contracten via elektronische weg (o.m. via e-mail) rechtsgeldig kunnen afgesloten worden, op voorwaarde dat men de “functionele kwaliteiten” van de toepasselijke contractuele vormvereisten naleeft van de betreffende contracten. In mensentaal: wanneer de rechter moet oordelen of de e-mailberichten een onderhandse koopakte vormen, moet hij nagaan of de e-mails alle wettelijke kenmerken van een juridische onderhandse akte bevatten. Anders gezegd, zijn de e-mails functioneel evenwaardig als een onderhandse akte? Is een e-mail een geschrift en bevat deze een handtekening? Er is geen discussie dat een e-mail een geschrift is in de juridische zin. Is de e-mail ook elektronisch ondertekend? Het plaatsen van een naam onderaan het bericht is onvoldoende om een bericht op zekere wijze toe te schrijven aan een bepaalde persoon. Een e-mail biedt onvoldoende garanties op de identificatie van de afzender ervan.
Bovendien voorziet art. XII.16, 1° van het Wetboek Economisch Recht uitdrukkelijk dat elektronische contracten inzake verkoop van onroerende goederen niet via elektronisch weg kunnen afgesloten worden (behalve huurcontracten). Het Wetboek Economisch recht maakte aldus een expliciete uitzondering op de verkoop van onroerend goed: dergelijke contracten konden niet via elektronische weg worden afgesloten.
Kritiek op deze uitspraak.
Een fundamentele bedenking bij de redenering van het Hof van Beroep te Antwerpen is dat ze uitgaat van het betwistbare standpunt dat de verkoopsovereenkomst een plechtige overeenkomst is. Aangenomen dat een verkoopsovereenkomst géén plechtige overeenkomst is, maar nog steeds een gewone consensuele overeenkomst, dan is deze geldig als partijen het eens zijn over de prijs en het over te dragen onroerend goed, zonder dat bijkomende vormvereisten moeten nageleefd worden, dus ook niet de vormvereisten van een geschrift (onderhandse akte).
Als men aanneemt dat de verkoop een consensueel contract is, zonder vormvereisten, dan is bijgevolg Boek XII van het Wetboek Economisch Recht niet van toepassing, dat immers vertrekt van het uitgangspunt dat contracten via elektronische weg mogelijk zijn voor zover de vormvereisten van de respectievelijke contracten functioneel evenwaardig worden nageleefd. Als er geen vormvoorwaarden zijn, moeten deze ook niet functioneel evenwaardig worden nageleefd.
Bewijsprobleem blijft bestaan, zelfs wanneer de verkoop een consensueel contract blijft.
Wat als men aanvaardt dat een verkoop nog steeds een consensuele overeenkomst is, waaraan geen speciale vormvereisten verbonden zijn om rechtsgeldig tot stand te komen? Ook dan blijft er in de praktijk meestal een bewijsprobleem: de verkoopsovereenkomst kan dan wel geldig afgesloten zijn via mail, de wet schrijft nog steeds voor dat men transacties boven de 375 € verplicht moet bewijzen met een geschrift (art. 1341 BW). Het formalisme is dus niet aanwezig voor de geldigheid van de transactie, maar wel voor het bewijs ervan… Een e-mail zal zelden een geschrift zijn in de juridisch zin, vermits de vereiste van een geldige handtekening ontbreekt… In de praktijk lost men dit op door e-mails en sms-berichten te gebruiken als begin van bewijs door geschrift, maar de rechtspraak is op dit punt verdeeld: de ene rechtbank aanvaardt een mail als begin van bewijs, een andere rechtbank niet.
Nood aan rechtszekerheid.
Omwille van de nood aan rechtszekerheid voor al diegene die een zodanig belangrijke aankoop doen als een woning, heeft Minister van Digitale Agenda Alexander De Croo eind maart 2018 een wetsontwerp klaargemaakt om het afsluiten van verkoopovereenkomsten voor onroerende goederen via elektronische weg mogelijk te maken.
De Minister wil een aanpassing van het Wetboek van Economisch Recht doorvoeren, waardoor ook contracten tot overdracht van vastgoed of zakelijke zekerheden via elektronische weg rechtsgeldig kunnen worden afgesloten.
Het ontwerp werd inmiddels goedgekeurd en de nieuwe regel die zegt dat een e-mail juridish voldoende bewijs levert bij de aankoop van een woning trad op 20 oktober 2018 in werking.
“De wetgeving moet zich aanpassen aan het digitale tijdperk. Het is belangrijk dat mensen die een akkoord bereiken over de prijs onmiddellijk zekerheid hebben, ook als dat per e-mail gebeurt. Met deze wetsaanpassing nemen we elke onduidelijkheid weg: een verkoop van een huis kan via elektronische weg gesloten worden en een e-mail geldt als voldoende bewijs. Het kan niet zijn dat mensen die te goeder trouw handelen en via een e-mail een akkoord bereiken met lege handen komen te staan”, aldus de Minister.
Wat moet u onthouden?
Voortaan is een e-mail een bewijsstuk om in geval van betwisting de koop-verkoop te kunnen bewijzen. Natuurlijk moet de aankoop die rechtsgeldig is gesloten via e-mail nadien “geformaliseerd” worden in een notariële akte. Bij betwisting tussen koper en verkoper zal het nog steeds de rechter zijn die van geval tot geval zal oordelen of er een koop is tot stand gekomen of niet op basis van de elektronische bewijzen (e-mail, whatsap, sms, ….). Wat verandert is dat de rechter de elektronische bewijsstukken niet zomaar naast zich naar zal mogen leggen.
Heeft u ook problemen bij de verkoop of de aankoop van een woning?
Neem gerust vrijblijvend contact op met Wanted Law. Misschien kunnen wij u met raad en daad bijstaan om uw probleem op te lossen!