Huurovereenkomsten voor de huisvesting van studenten.
Net zoals Brussel en Wallonië, heeft ook Vlaanderen een regeling uitgewerkt voor de verhuur van studentenkoten. Tot vóór 1 januari 2019 bestond er geen afzonderlijk huurrecht voor studentenkamers. Daar komt nu verandering in. Ter bescherming van de rechten van de studenten zullen de huurovereenkomsten waarbij de bewoner een student is, onderworpen worden aan een nieuw arsenaal van (dwingende) regels. Enige bescherming van de rechten van de studenten is zeker nuttig. De nieuwe regeling zal ongetwijfeld de rechtszekerheid voor huurders en verhuurders verhogen omwille van het dwingend karakter van de regelgeving: contractueel mag u er immers niet van afwijken.
De belangrijkste nieuwe regels gaan over de overdracht en onderhuur, de doorrekening van huurlasten, de huurwaarborg, en de opzegmogelijkheden van het contract door de student.
Allicht wordt de verhuur van studentenkamers minder aantrekkelijk voor verhuurders. Zoals u verder zult lezen, zijn er toch een aantal regels ingevoerd die, vanuit het standpunt van de verhuurder, zeker de wenkbrauwen doen fronsen. Het komt er eigenlijk op neer dat het sociale risico en het studentenrisico afgewenteld wordt op de verhuurder.
Wanted Law overloopt met u in primeur de nieuwigheden.
Wat verstaat men onder "huurovereenkomsten voor de huisvesting van studenten"?
Het toepassingsgebied van de nieuwe dwingende regels vindt men terug in artikel 53 van het Vlaams Woninghuurdecreet. Vallen onder de nieuwe regels: de huurovereenkomsten waarbij de bewoner een student is, die het gehuurde goed niet als hoofdverblijf gebruikt. Van zodra de student zijn hoofdverblijf met toestemming van de verhuurder (impliciet of expliciet) gevestigd heeft in het gehuurde goed, dan is niet het huurrecht voor studenten, maar het nieuwe woninghuurrecht van toepassing.
Onder student wordt iedere persoon verstaan die is ingeschreven bij een instelling die voltijds onderwijs aanbiedt. Het gaat om een zeer flexibele en objectieve definitie, waarbij o.m. de leeftijd geen enkele rol speelt.
Oorspronkelijk voorzag het ontwerpdecreet dat de huurder een student moest zijn. Thas is het voldoende dat de bewoner een student is. Deze wijziging sluit een achterpoortje in de wetgeving. Immers, als de huurder een student moest zijn, kon men gemakkelijk aan de nieuwe regels ontsnappen door bijvoorbeeld de ouders het contract te laten ondertekenen. Thans is het perfect mogelijk dat de ouders het contract (mede)ondertekenen, maar zullen de beschermende regels steeds van toepassing zijn van zodra de bewoner een student is.
Vele regels die gelden voor de verhuur van hoofdverblijfsplaatsen blijven van toepassing op de verhuur van studentenkamers.
De regels inzake studentenhuur verwijzen in het algemeen naar de regels inzake de verhuur van hoofdverblijfplaatsen, die van toepassing worden verklaard.
Zo vereist het Decreet dat de studentenhuurovereenkomst steeds schriftelijk wordt afgesloten, en voorziet het zelfs in een specifieke vulgariserende toelichting. Verder zijn de regels inzake de plaatsbeschrijving uit de verhuur van hoofdverblijfplaatsen van toepassing, net zoals de leveringsverplichting en de herstellingsregels. Het merendeel van de herstellingen zullen ten laste zijn van de verhuurder gelet op de beperkte duur van de studentenhuurovereenkomsten en het feit dat er vaker gemeenschappelijke ruimten zijn. Om deze reden voorziet de Vlaamse Regering in een afzonderlijke specifieke lijst van de kleine huurherstellingen ten laste van de huurder. U vindt deze niet-limitatieve lijst hieronder terug:
Niet-limitatieve lijst van kleine herstellingen ten laste van de huurder (studentenhuurovereenkomsten)
Nieuwe regels inzake overdracht van huur en onderhuur.
Overdracht van huur en onderhuur blijven in beginsel verboden, tenzij de verhuurder schriftelijk en voorafgaandelijk akkoord is gegaan.
Daarnaast voorziet het Vlaams Woninghuurdecreet nog een belangrijke uitzondering op het principieel verbod:
Overdracht of onderhuur zal toch steeds mogelijk zijn, zelfs tegen de wil in van de verhuurder, wanneer de overdracht of onderhuur geschiedt aan een andere student en het gevolg is een stage of studie-uitwisselingsproject waaraan de oorspronkelijke huurder wenst deel te nemen. In dat geval zal de verhuurder de overdracht of onderhuur moeten dulden, maar kan hij zich nog verzetten mits een zgn. "gegronde reden".
Bij huuroverdracht zal de oorspronkelijke huurder niet meer aansprakelijk zijn. Bij onderhuur blijft de oorspronkelijke huurder aansprakelijk voor de naleving van de huurdersverplichtingen ten aanzien van de verhuurder.
Als gegronde reden voor weigering van de overdracht van de huur denken wij bijvoorbeeld aan de beperkte solvabiliteit van de nieuwe huurder. Omdat de oorspronkelijke huurder niet meer aansprakelijk is ingevolge de overdracht, zijn overwegingen van solvabiliteit wel degelijk een gegronde reden. Als het daarenboven gaat om een situatie van onderhuur, is de gebrekkige solvabiliteit allicht geen gegronde reden, omdat de oorspronkelijke huurder aansprakelijk blijft, en de solvabiliteit van de onderhuurder daarom voor de verhuurder irrelevant is.
In de uiteindelijke versie is het toepassingsgebied van de verhuur van studentenkamers uitgebreid: het is voldoende dat de bewoner een student is. Of de student de huurovereenkomst heeft afgesloten, speelt geen rol meer. De huurder kan derhalve een student zijn, maar ook diens ouders of beiden. In een eerdere versie was er identiteit tussen huurder en student: de student moest steeds de huurder zijn. De decreetgever heeft er niet meer aangedacht dat de verruiming van het toepassingsgebied consequent moest doorgevoerd worden in de andere bepalingen van het Decreet. Dit heeft tot gevolg dat huuroverdracht en onderhuur volgens een stricte lezing van het Decreet enkel mogelijk is wanneer de huurder deeltneemt aan een stage of uitwisselingstraject. Wanneer de ouders het contract hebben ondertekend, zal overdracht of onderhuur niet mogelijk zijn omdat de ouders als huurder nooit in de voorwaarden zullen verkeren.
Onze bedenking bij deze regeling is dat het principiële verbod van overdracht of onderhuur bijzonder zwak is: de gevallen waarin men als huurder zijn toevlucht zou nemen tot een overdracht van huur of een onderhuur, werden reeds ruimschoots ondervangen door de toekenning van allerlei opzegmogelijkheden voor de huurder. Wat zijn immers de hypotheses van een overdracht of onderhuur? Juist, het geval dat men stopt met de studies, van studies verandert, of erger, wanneer de ouders of de student zelf zouden sterven. In al deze gevallen voorziet het Decreet reeds in een bijzonder gunstige mogelijkheid tot beëindiging van de huur, zodat de overdracht of onderhuur voor die gevallen niet meer nodig is. De enige gevallen waarin een overdracht of onderhuur nog zinvol zou kunnen zijn, is juist de hypothese van een stage of een uitwisselingsproject! En in deze gevallen kan de student hiertoe beslissen tegen de wil in van de verhuurder, die (alweer) moet ondergaan…
All-in huurprijs! Beperking van de door te rekenen kosten!
Één van de belangrijkste nieuwigheden is de regeling inzake de kosten en de lasten, die de verhuurder nog mag doorrekenen boven op de huurprijs. Voortaan zullen enkel nog de kosten van telecom (telefoon, internet, …) energie, water, en de belasting op tweede verblijven afzonderlijk kunnen worden doorgerekend aan de student. De huurprijs wordt met andere woorden een all-in pakketprijs.
De bedoeling van deze nieuwe regeling is om een objectieve vergelijking van huurprijzen mogelijk te maken en de student te behoeden voor al te hoge en niet ingecalculeerde eindafrekeningen.
Deze nieuwe regel is niet van toepassing op aansluitende nieuwe studentenhuurovereenkomsten afgesloten na 1 januari 2019 wanneer het gaat om huurovereenkomsten met dezelfde huurder. In deze gevallen is het nieuwe contract weliswaar onderworpen aan het Vlaams Woninghuurdecreet, maar geldt de all-in huurprijs niet: de oude opsplitsing tussen de vergoeding voor het gebruik van het gehuurde goed en de kosten en de lasten mag blijven bestaan, met dien verstande dat de verhuurder de huurprijs niet mag verhogen, behoudens indexaties, nieuwe omstandigheden of door de verhuurder uitgevoerde werkzaamheden in het gehuurde goed.
Indexatie en verhoging van de huurprijs.
Indexatie van de studentenhuurprijs is uitgesloten, tenzij bij huurcontracten voor meer dan één jaar. U kan altijd in het voordeel van de huurder de mogelijkheid tot indexatie contractueel uitsluiten.
Verhoging van de huurprijs bij opeenvolgende contracten met dezelfde huurder is verboden, behoudens de verhoging ten belope van de indexatie, nieuwe omstandigheden of door de verhuurder uitgevoerde werkzaamheden in het gehuurde goed.
Huurwaarborg van maximaal twee maanden huur.
Voor verhuur aan studenten zal de huurwaarborg niet stijgen tot drie maand huur zoals dit wél het geval is bij de verhuur van hoofdverblijfplaatsen. Het Vlaams Woninghuurdecreet voorziet een huurwaarborg van maximaal twee maanden huur. De huurwaarborg is te storten op een rekening (geldsom) of te voorzien via een zakelijke zekerheidsstelling bij een financiële instelling. Een waarborg in cash is verboden.
Belangrijk om weten is dat een geblokkeerde rekening op naam van de huurder niet verplicht wordt. Wanneer de waarborg gestort wordt op een rekening van de verhuurder, bent u rente verschuldigd op het bedrag van de waarborg tegen de gemiddelde rentevoet van de financiële markt, vanaf het moment dat de huurder de waarborg heeft gestort. De rente wordt bovendien gekapitaliseerd.
Ook bepaalt het Vlaams Woninghuurdecreet wanneer de waarborg mag gestort worden en moet terugbetaald worden: de waarborg is betaalbaar ten vroegste drie maand vóór de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Wat is hiervan de bedoeling? Deze bepaling kan niet los gezien worden van de mogelijkheid van de huurder om kosteloos en zonder motivatie af te zien van de huurovereenkomst tot drie maanden vóór de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Mocht men toelaten dat men sneller dan drie maand vóór de inwerkingtreding van het contract een waarborg kon eisen, dan verzwakt men het kosteloze opzeggingsrecht van de huurder. De verhuurder zou immers kunnen weigeren om de huurwaarborg vrij te geven wanneer zijn student gebruikt maakt van de soepele opzeggingsmogelijkheid.
Om te vermijden dat huurwaarborgen eindeloos geblokkeerd blijven nadat de huurovereenkomst al lang is beëindigd, voert het Woninghuurdecreet de regel in dat de verhuurder verplicht wordt om de huurwaarborg terug te betalen binnen de drie maand nadat de huurder het goed heeft verlaten, tenzij de verhuurder binnen die termijn de teruggave heeft betwist. Deze regeling lijkt ons een goede zaak, maar vergt toch een stipte opvolging van de situatie door de verhuurder!
De terminologie "binnen de drie maand nadat de huurder het goed heeft verlaten" is doelbewust gekozen om toe te laten dat de huurwaarborg kan worden behouden bij opeenvolgende contracten met dezelfde huurder. Moest er gestaan hebben "binnen de drie maand nadat de huurovereenkomst werd beëindigd", dan had de huurder telkens een nieuwe waarborg moeten voorzien bij een nieuw huurcontract.
Verbod op stilzwijgende verlenging.
Huurder en verhuurder kunnen de duur van de huurovereenkomst nog steeds vrij bepalen, maar de huur eindigt steeds automatisch na verloop van de contractuele duur. Hiertoe is geen opzegging nodig. Ook kan het contract niet stilzwijgend wordt verlengd.
Een clausule van stilzwijgende verlenging zal voor niet geschreven worden gehouden!
Deze regeling betekent zeker niet dat een verlenging van het contract niet meer mogelijk zou zijn, maar de verlenging zal dan wél expliciet moeten gebeuren, bijvoorbeeld schriftelijk via mail.
Vier bijzondere beëindigingsmogelijkheden voor de student.
Allicht de belangrijkste wijziging betreft de uitbreiding van de mogelijkheid tot beëindiging van het huurcontract door de huurder. Wanneer de ouders het contract ondertekenen, is de huurder niet de student en lijkt het zo te zijn dat de beëindigingsmogelijkheden niet gelden. De Decreetgever heeft bij de verruiming van het toepassingsgebied van de huurovereenkomsten voor studentenhuisvesting vergeten de andere bepalingen na te kijken.
Opzegging vóór de inwerkingtreding van het contract.
De huurder zal zonder opzeggingstermijn en zonder opzeggingsvergoeding het huurcontract kunnen beëindigen tot drie maand vóór de inwerkingtreding van de overeenkomst. Als de huurder de huur beëindigt minder dan drie maanden vóór de inwerkingtreding van het contract, zal hij een opzeggingsvergoeding van twee maanden huur moeten betalen.
U leest het goed! Dit betekent dat de student in april meerdere huurcontracten tegelijkertijd kan afsluiten en dan in de maand mei kan beslissen welke kamer hij verkiest. Als hij begint te huren in september kan hij niet verplicht worden om een waarborg te betalen vóór 1 juni, en is hij bij de opzegging van de overbodige contracten geen opzeggingsvergoeding verschuldigd! Een weinig fraai vooruitzicht voor de verhuurder!
Een oplossing om het 'shoppen' van de studenten tegen te gaan, zou er kunnen in bestaan om bij de ondertekening van de huurovereenkomst de betaling van de eerste maand huur te vragen. Als alle verhuurders dit systeem consequent toepassen, dan lijkt ons dit een goede oplossing te zijn.
Opzegging wegens beëindiging van de studies.
Voortaan zal de huurder ook zonder opzeggingsvergoeding, maar met een opzeggingstermijn van twee maand, het contract kunnen beëindigen wegens de stopzetting van zijn studies. Voorwaarde is wel de voorlegging van een bewijsstuk. Merk op dat ook de wijziging van de studies een stopzetting is. Het studentenrisico wordt duidelijk verlegd van de huurder naar de verhuurder…
Deze opzeggingsmogelijkheid lijkt ons niet mogelijk wanneer de de ouders de huurders zijn, vermits deze geen student zijn.
Opzegging wegens overlijden van een ouder of andere persoon.
Wanneer één van de ouders of een andere persoon die instaat voor het onderhoud van de huurder overlijdt, zal de huurder eveneens het contract kunnen opzeggen zonder vergoeding, maar mits naleving van een opzeggingstermijn van twee maanden. Enige voorwaarde is de voorlegging van een bewijsstuk. Opnieuw wordt het risico van de student verlegd naar de verhuurder…
Ontbinding wegens overlijden van de huurder.
Tenslotte voorziet het nieuwe Vlaamse Woninghuurdecreet ook een beëindiging van de overeenkomst bij overlijden van de huurder. In dat geval zal de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden worden de eerste dag van de maand volgend op de maand van het overlijden. Ook dit geval betekent dat het risico van de huurder verschoven wordt naar de verhuurder.
Procedureregels voor studentenverhuur.
Ook inzake studentenverhuur kan u zich steeds tot de Vrederechter wenden wanneer u betwistingen heeft met uw student, en die u niet in der minne kunt oplossen. Het is dan de Vrederechter van de plaats waar uw studentenkamer is gelegen. Ook de bevoegdheid van de Vrederechter om beslissingen in “kortgeding” te nemen, bestaat bij de verhuur van studentenkoten. Beslissingen in “kortgeding” zijn voorlopige beslissingen die de Vrederechter neemt bij hoogdringendheid, zonder over de grond van de zaak zelf te oordelen.
Alle nieuwe procedureregels inzake verhuur van hoofdverblijfplaatsen zijn ook van toepassing op de studentenverhuur. Enkel twee beperkte procedureregels zijn niet van toepassing op de studentenverhuur: de verplichte verwittiging van het OCMW van de opstart een procedure tot uithuiszetting van uw student, evenals de verzending van een afschrift van het vonnis tot uithuiszetting aan het OCMW. De reden waarom deze kennisgevingen niet verplicht zijn inzake studentenverhuur, is dat de studentenkamer per definitie niet de hoofdverblijfplaats is van de student, die na uithuiszetting nog elders een onderdak ter beschikking heeft.