Een huurder uitzetten of uitdrijven uit de huurwoning kan slechts indien u beschikt over een uitvoerbare titel.
Uitzetting op grond van een vonnis.
In het merendeel van de gevallen geschiedt de uithuiszetting op grond van een vonnis dat de uithuiszetting van de huurder beveelt na ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie van de huurder. Gronden van ontbinding zijn o.m. wanbetaling, overlast, vandalisme, … kortom elke wanprestatie van de huurder die de rechter voldoende ernstig acht om de huurovereenkomst te beëindiging. Dit is een feitenkwestie die van geval tot geval verschilt. Buiten de gevallen van wanprestaties kan de Vrederechter de uithuiszetting ook bevelen wanneer de opzegging door de verhuurder rechtsgeldig wordt verklaard.
Uitzetting op grond van een notariële akte of andere uitvoerbare titel.
Wanneer partijen in der minne bij notariële akte een huurovereenkomst beëindigen, of zulks doen bij verklaring voor de Vrederechter, kan rechtsgeldig een uitzetting van de huurder bedongen worden. Bijvoorbeeld in het geval de huurder niet vrijwillig het pand verlaat binnen de door partijen voorziene termijn. Een latere uitdrijving gebeurt dan op basis van deze notariële akte of de uitgifte van het PV van verzoening.
Wachttermijn van 1 maand.
Indien de uitzetting bevolen is op basis van een vonnis, dient u een specifieke procedure te volgen, bepaald in het Gerechtelijk Wetboek (artikelen 1334ter-sexies Ger.W.). Deze procedure is enkel toepasselijk op huurders-natuurlijke personen en voor zover het gaat om woninghuurovereenkomst of handelshuurovereenkomsten wanneer de huurder er zijn woonplaats of verblijfplaats heeft. De uitzetting van de huurder kan normaal gezien slechts ten vroegste één maand na betekening van het vonnis dat de uithuiszetting beveelt.
De Vrederechter kan deze termijn in drie gevallen inkorten:
- Wanneer u kan bewijzen dat het pand reeds verlaten is. Het bewijs kan geleverd worden met alle middelen van recht, bijvoorbeeld door een vaststelling van de gerechtsdeurwaarder, het terugkeren van de gerechtsbrief naar de griffie met de vermelding “woont niet meer op het aangegeven adres”, een bewijs van woonst op een ander adres dan de huurwoning, verklaringen van buren…enz.
- Indien partijen in der minne een andere termijn zijn overeengekomen, en dit akkoord in het vonnis wordt opgenomen.
- Wegens uitzonderlijke ernstige omstandigheden kan de Vrederechter de termijn inkorten of verlengen op verzoek van ofwel de huurder of de verhuurder (bijvoorbeeld overwegingen van humanitaire aard).
De uithuiszetting zelf gebeurt steeds door een gerechtsdeurwaarder. De kosten dient u als vragende partij voor te schieten, maar worden integraal verhaald op de huurder. Spijtig genoeg zijn in de praktijk de recuperatiemogelijkheden van deze uitvoeringskosten bijna steeds onbestaande.
Nog dit...
Bij uithuiszetting via de Vrederechter is het belangrijk te weten dat de verhuurder steeds de uithuiszetting moet vorderen: De Vrederechter kan de uitzetting immers niet op eigen initiatief bevelen zonder dat de verhuurder dit heeft gevraagd. Het is dus onvoldoende om enkel de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen!